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O Licenciamento Ambiental para Empreendimentos Imobiliários (Condomínios e Loteamentos Residenciais – GRAPROHAB) tem como objetivo harmonizar o projeto urbanístico com os aspectos ambientais do local onde o empreendimento será implantado. Isso abrange questões como remoção de vegetação nativa, intervenções em áreas de preservação permanente (APP), planejamento da arborização em espaços públicos e áreas verdes, trabalhos de terraplenagem, gestão de águas pluviais, saneamento e fornecimento de água. Esse processo busca promover um crescimento urbano responsável e sustentável, evitando a ocupação caótica do solo e suas consequências.
Qualquer empreendimento que envolva a supressão de vegetação nativa deve obter uma autorização específica junto ao órgão ambiental. Essa etapa é essencial para prevenir o desmatamento irregular e para incentivar a compensação ambiental quando a supressão é inevitável. Para essa autorização, é necessário apresentar um relatório de caracterização da vegetação. Esse relatório compila informações obtidas tanto em campo como por meio de revisões bibliográficas. Ele oferece detalhes sobre o tipo de vegetação (mata atlântica, cerrado, entre outros), estágio de desenvolvimento (inicial, médio, avançado ou clímax), quantificação em termos de área e/ou indivíduos, além de dados sobre espécies, diâmetro e altura. Também é necessário apresentar um projeto de compensação, dimensionado conforme a necessidade de supressão. O objetivo é promover o plantio e manutenção de espécies nativas em áreas não destinadas à edificação.
A Planta Urbanística Ambiental é um documento indispensável para o Licenciamento Ambiental de Empreendimentos Imobiliários (Condomínios e Loteamentos) solicitado pelo GRAPROHAB – Grupo de Análise e Aprovação de Projetos Habitacionais do Estado de São Paulo. Essa planta cartográfica inclui um mapa georreferenciado (UTM) com informações do Datum. Ela possui a mesma escala do projeto urbanístico e contém todos os detalhes ambientais do projeto, como áreas de preservação permanente, intervenções necessárias, áreas verdes, regiões com vegetação nativa, áreas sujeitas à supressão de vegetação e outras informações cruciais para a análise da CETESB. A planta apresenta uma sobreposição da situação atual com a proposta de implantação do empreendimento, sendo um dos documentos mais importantes para a análise e aprovação do projeto.
Todos os projetos urbanísticos devem reservar 20% da área total para a criação de áreas verdes, em conformidade com a Resolução SMA – 31/2009. As Áreas de Preservação Permanente (APPs) podem ser consideradas dentro desse cálculo. No entanto, é crucial fornecer informações sobre a cobertura vegetal das áreas destinadas a áreas verdes. Caso essas áreas estejam degradadas, ou seja, sem vegetação nativa, é necessário implementar um projeto de revitalização conforme os critérios definidos na Resolução SMA nº 32/14 e na Resolução Conama nº 369/06. Isso visa a recuperar e restaurar as áreas verdes e as APPs dentro do terreno por meio do plantio de espécies nativas da flora regional.
A arborização urbana é de extrema importância, especialmente nas áreas urbanas densas. Quanto maior a área verde de uma cidade, menor é a temperatura local. Isso contribui para melhorar a qualidade do ar, reduzir a propagação do som e diminuir em aproximadamente 10% o nível de material particulado. Projetos residenciais devem incluir o planejamento paisagístico, que engloba a arborização de ruas, acessos, áreas de lazer e espaços verdes. Dá-se prioridade ao uso de espécies nativas, que tenham sistemas radiculares compatíveis com a infraestrutura das edificações, evitando problemas futuros, como rachaduras e rompimento de tubulações. Durante a elaboração do projeto, são consideradas as diretrizes municipais e as orientações da concessionária de energia local, para selecionar espécies que não interfiram na rede elétrica, proporcionem sombra e minimizem a impermeabilização do solo.
As Áreas de Preservação Permanente (APPs) são definidas pelo novo Código Florestal (Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012) como áreas, cobertas ou não por vegetação nativa, destinadas a preservar recursos hídricos, paisagem, estabilidade geológica, biodiversidade, fluxo gênico de fauna e flora, solo e bem-estar humano. Existem várias categorias de APPs, definidas no artigo 4º da mesma lei. Entre as mais comuns, incluem-se faixas marginais de 30 metros em rios com menos de 10 metros de largura e áreas em torno de nascentes em um raio de 50 metros. A intervenção em APPs ocorre quando é necessário ocupar, construir ou usar uma área definida como tal. A autorização só é concedida se não houver alternativa técnica locacional e se a obra for de utilidade pública, interesse social ou de baixo impacto.
O Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001) estabelece a Seção XII “Do Estudo de Impacto de Vizinhança”, que atribui à autoridade municipal a definição, por meio de lei, dos empreendimentos que exigirão um Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV). O EIV avalia os efeitos positivos e negativos de um empreendimento sobre a qualidade de vida da população afetada e do entorno. Isso abrange questões como densidade populacional, disponibilidade de infraestrutura urbana e comunitária, uso e ocupação do solo, valorização imobiliária, tráfego e demanda por transporte público, ventilação, iluminação, paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. É importante ressaltar que os documentos do EIV são públicos e devem estar acessíveis para consulta. Além disso, a elaboração desse documento não exclui a necessidade de outros estudos ambientais.
Para alguns processos de licenciamento ambiental, é necessário apresentar um Laudo Geológico-Geotécnico. Geralmente, isso é exigido em áreas previamente utilizadas para mineração, atividades industriais ou depósitos de resíduos sólidos. Também é requerido quando há suspeita de contaminação do solo e da água, erosão intensa ou movimentação de terra com taludes de corte e aterro acima de 4 metros de altura. Esse laudo oferece informações sobre a geologia local, incluindo a localização georreferenciada de sondagens, descrição de perfis de solo, nível da água, comportamento em escavações e aterros, resistência e compressibilidade, pedologia, geomorfologia, hidrologia, geotecnia, topografia e clima. Caso haja suspeita de contaminação, é necessário estabelecer um procedimento de investigação de passivo ambiental.
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